Сопровождение сделки с недвижимостью

Проверяем объект и продавца, готовим договор и расчеты так, чтобы деньги и право перешли одновременно.

Оценим вашу ситуацию

Первая короткая консультация бесплатно

Проверка объекта и продавца до задатка

Сопровождение до выписки из ЕГРН

НЕДВИЖИМОСТЬ

Что входит в юридическое сопровождение сделки

Сделку можно сопровождать целиком или поручить нам отдельный этап: проверку, договор или регистрацию.

Сопровождение сделки с недвижимостью решает одну задачу: деньги покупателя и право продавца должны поменяться местами одновременно, а через год никто не должен прийти оспаривать покупку. Юридическую чистоту на 100 % не гарантирует никто - часть рисков не видна ни в одном реестре. Но большую их часть можно найти до задатка, а остальные распределить договором.

Что юрист проверяет до задатка

  • Выписку из ЕГРН: кто записан собственником, нет ли в реестре отметки о возражении, залога у банка или запрета, наложенного по долгам.
  • Откуда у продавца квартира. Приватизация, наследство, дарение, покупка, судебное решение - у каждого основания свои риски и свой набор бумаг для проверки.
  • Кто зарегистрирован в квартире и кто из этих людей сохранит право пользования ею после продажи.
  • Семейное положение продавца на дату, когда он покупал квартиру: от него зависит, чье еще согласие нужно для сделки.

Отметка о возражении означает, что кто-то оспаривает право продавца. Если за три месяца заявитель не подал иск, отметку аннулируют, но до этого покупать такую квартиру рискованно. Трехмесячный срок установлен п. 7 ст. 8.1 ГК РФ.

Какие условия договора купли-продажи квартиры нельзя пропустить

  • Объект. В тексте должно хватать данных, чтобы отличить квартиру от любой другой, вплоть до ее места в доме, иначе договор не считается заключенным. Это правило ст. 554 ГК РФ.
  • Сумма, которую платит покупатель. Ее записывают в самом договоре: без письменно согласованной суммы он тоже не заключен. Об этом прямо сказано в п. 1 ст. 555 ГК РФ.
  • Люди, за которыми после продажи остается право жить в квартире. Договор обязан их назвать и описать, чем каждый вправе пользоваться, чтобы покупатель заранее знал, с кем будет делить жилье. Требование записано в п. 1 ст. 558 ГК РФ.
  • День, к которому продавец вывозит вещи, выписывается сам и обеспечивает выписку остальных жильцов.

Проверка квартиры

Изучаем квартиру по выписке из ЕГРН и по документам, на основании которых она переходила от одного собственника к другому. Смотрим, не было ли в ее истории приватизации с отказавшимися от участия, наследства или продажи по доверенности.

Проверка продавца

Выясняем, был ли продавец в браке, когда покупал квартиру, нет ли у него дела о банкротстве и исполнительных производств. Если продает представитель, проверяем, действует ли доверенность и дает ли она право получить деньги.

Договор и соглашение о задатке

Готовим договор купли-продажи и соглашение о задатке под вашу сделку и согласуем их с другой стороной. В соглашении о задатке прописываем, в каких случаях он возвращается и кто отвечает за срыв сделки.

Схема расчетов

Подбираем способ передачи денег, при котором продавец получает их после регистрации перехода права: аккредитив, банковская ячейка или депозит нотариуса. Условия, при которых деньги переходят продавцу, описываем в договоре.

Нотариальная сделка

Если нотариальная форма обязательна по закону или выгодна сторонам, готовим сделку вместе с нотариусом: согласуем с ним текст и документы заранее. Заявление о регистрации подает сам нотариус, и запись в ЕГРН появляется быстрее, чем по обычному договору.

Покупка в ипотеку или с материнским капиталом

Согласуем договор с требованиями банка, проверяем объект по его списку документов и сопровождаем регистрацию ипотеки вместе с переходом права. Если в покупку вложен материнский капитал, заранее планируем доли детей в квартире.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Какие сделки с квартирой требуют особой проверки

Споры о купленной квартире обычно вырастают из того, чего не видно в выписке из ЕГРН.

Сначала разбираем, как квартира досталась продавцу и кто живет в ней сейчас, затем решаем, какие условия и гарантии нужны в договоре.

Квартира досталась по наследству

Продавец недавно оформил наследство, и другие наследники еще могут заявить о своих правах.

Продавец в браке или разведен

Квартиру продавец покупал в браке, а нотариального согласия супруга на продажу нет.

В квартире прописаны люди

В квартире зарегистрированы люди, и неясно, сохранят ли они право жить в ней после продажи.

Просят занизить цену

Продавец предлагает указать в договоре меньшую цену, а остаток передать по расписке.

Как идет сделка от задатка до выписки из ЕГРН

Порядок один для квартиры, дома и участка, меняется только набор проверок.

Проверяем объект и продавца

Начинаем до задатка или аванса: заказываем выписку, запрашиваем документы-основания и сведения о продавце, итог излагаем письменно.

Согласуем договор и расчеты

Согласуем текст с другой стороной, а при покупке в ипотеку - с банком, и выбираем способ расчетов под эту сделку.

Подписываем и подаем документы

Присутствуем на подписании, сверяем паспорта и полномочия сторон и подаем заявления о регистрации перехода права в Росреестр или через МФЦ.

Проверяем новую запись в ЕГРН

Получаем выписку, сверяем в ней собственника, долю и обременения и только после этого подтверждаем, что деньги можно передать продавцу.

Оставьте заявку

Расскажите о сделке - скажем, что проверить первым

Юрист уточнит, какой объект, как он достался продавцу и как планируются расчеты, и назовет главные риски именно этой сделки.

НЕ ТЯНИТЕ ВРЕМЯ

Что может случиться, пока переход права не зарегистрирован

Между подписанием договора и записью в ЕГРН собственником по реестру остается продавец.

Квартиру продадут дважды

Если продавец заключил договор с двумя покупателями, право регистрируют за тем, кому передано владение, а второму остается взыскивать убытки.

Продавец передумает

Если продавец после расчетов уклоняется от регистрации, переход права регистрируют через суд, а убытки от задержки взыскивают с него (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Для всех вы еще не собственник

До регистрации исполнение договора не меняет ваших отношений с третьими лицами, даже если деньги переданы и вы живете в квартире (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

ПОЧЕМУ МЫ

Как мы снижаем риски сделки с квартирой

Ошибки в сделках с квартирами обычно всплывают через год-два, когда объявляется наследник, бывший супруг или кредитор продавца. Поэтому мы проверяем не только продавца, но и тех, от кого квартира к нему пришла, и пишем договор с расчетом на спор: кто, что и в какой срок вернет, если сделку оспорят.

Сколько ждать регистрации перехода права

  • Быстрее всего проходит сделка у нотариуса, поданная в электронном виде: запись вносят на следующий рабочий день после поступления документов. Без электронной подачи на нее уходит три рабочих дня, через МФЦ - пять.
  • Договор, подписанный без нотариуса, регистрируют семь рабочих дней, если заявление принял Росреестр, и девять, если его подали через МФЦ.
  • Новый дом, который ставят на кадастровый учет одновременно с регистрацией, ждет записи десять рабочих дней, через МФЦ - двенадцать.
  • Все эти сроки взяты из ч. 1 ст. 16 218-ФЗ. Днем регистрации закон считает дату, когда запись появилась в ЕГРН.

Почему не стоит писать в договоре меньшую сумму

  • Если часть денег передают по расписке, а в тексте стоит меньшая сумма, суд может признать такой договор притворным: он прикрывает сделку на иных условиях, и такая сделка ничтожна. Основание - п. 2 ст. 170 ГК РФ.
  • К сделке, которую стороны имели в виду на самом деле, суд применит ее собственные правила, и спор пойдет уже о настоящей цене.
  • Если сделку признают недействительной, стороны возвращают друг другу все полученное, и сумму сверх договора покупателю придется доказывать отдельно.
  • Поэтому в договор мы пишем полную цену и порядок, в котором передается каждая ее часть.

Зачем сопровождение продавцу

Продавцу сопровождение нужно, чтобы получить всю сумму после регистрации и не получить через год иск о недостатках или о возврате денег. Мы проверяем покупателя и источник денег, если покупка идет в ипотеку или с материнским капиталом, и прописываем расчеты так, чтобы деньги нельзя было отозвать после подачи документов. На консультации разберем, какая схема расчетов подходит вашей сделке.

Даем заключение до задатка

Итог проверки пишем документом: какие риски нашли, какие закрывает договор и какие остаются. Решение о задатке вы принимаете, уже зная это.

Прописываем возврат денег при срыве

Указываем в договоре, в какой срок и как возвращаются деньги, если Росреестр откажет в регистрации или продавец от нее уклонится.

Фиксируем в акте состояние квартиры

Вносим в передаточный акт недостатки, показания счетчиков и оставленные вещи: даже после приемки квартиры за перечисленные в акте недостатки отвечает продавец.

FAQ

Частые вопросы о сопровождении сделки

Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Обычно нет: хватает одного письменного документа, под которым стоят подписи продавца и покупателя. Так устроена форма по ст. 550 ГК РФ. Нотариус обязателен в случаях, прямо названных законом, или если стороны так договорились. Удобство нотариальной сделки в том, что заявление в Росреестр подает сам нотариус.

Можно ли оспорить сделку с квартирой через несколько лет?

Срок зависит от того, какая это сделка. Оспоримую обжалуют в течение года с того дня, когда истец узнал или должен был узнать о причине для иска. Ничтожную - три года с начала исполнения, а человеку со стороны - с того дня, когда он об исполнении узнал, но не позже десяти лет. Сроки установлены ст. 181 ГК РФ, поэтому историю квартиры проверяют за все годы.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?

Да, если квартира - общее имущество супругов: второй супруг дает согласие на продажу и заверяет его у нотариуса. Без такого согласия он вправе в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, просить суд признать ее недействительной. Правило записано в п. 3 ст. 35 СК РФ, поэтому семейное положение продавца проверяют на дату покупки квартиры.

Что делать, если в квартире прописаны люди?

Выяснить, сохранят ли они право пользоваться квартирой после продажи. Если сохранят, без их имен и описания их прав договор подписывать нельзя: закон требует согласовать это обязательно. Если не сохранят, в договоре фиксируют дату, к которой продавец обеспечит их выписку, и привязывают к ней часть расчетов.

Нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи квартиры?

Нет. По договорам, подписанным после 1 марта 2013 года, Росреестр регистрирует только переход права собственности к покупателю. Это следует из ст. 551 ГК РФ. Собственником покупатель становится в день, когда запись внесена в ЕГРН, поэтому подписанный договор и полученные ключи этого статуса еще не дают.

Сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью?

Цены на сопровождение и отдельные этапы указаны в таблице на этой странице. Итог зависит от объекта и его истории: было ли в ней наследство или приватизация, есть ли доли детей, ипотека или материнский капитал, нужна ли нотариальная форма и сколько участников у сделки.

Оставьте заявку

Расскажите, что происходит с объектом

Оставьте контакты - юрист по недвижимости перезвонит, уточнит, что записано в ЕГРН и как объект оказался у вас или у продавца, и предложит первый шаг.

Стоимость услуг

Сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью

Первая консультация бесплатна: юрист смотрит документы и говорит, есть ли перспектива, до разговора о деньгах.

Первая короткая консультация

бесплатно

Развернутая устная консультация

5 000 ₽

Письменная консультация

10 000 ₽

Сопровождение сделки купли-продажи до регистрации перехода права

от28 000 ₽

Досудебная претензия стороне сделки

от13 000 ₽

Исковое заявление о регистрации перехода права или об оспаривании сделки

от20 000 ₽

Апелляционная жалоба и участие в апелляции

от42 000 ₽

Точная стоимость фиксируется в договоре до начала работы, после оценки документов на бесплатной консультации.

Скидки возможны и обсуждаются индивидуально.

Контакты

Обсудим вашу юридическую задачу

Свяжитесь с нами удобным способом. Предварительно оценим ситуацию, подскажем, какие документы нужны для анализа, и согласуем формат защиты.

Адрес

г. Москва, ул. Большая Полянка, дом 42

ООО «Юридический Центр» · ИНН 4400011124

Часы работы

Ежедневно с 8.00 до 22.00

Консультация

Если вам удобнее приехать в офис, предупредите нас заранее. Также можем провести консультацию дистанционно и изучить документы в электронном виде.